关键词：房地产估价规范修正
随着我国从1993年评估行业逐步发展、壮大，迫切需要对房地产规范进行修改以及对有关内容进行深化，在房地产估价实际工作中，本人结合实际经验，应注意以下几个问题：
宗地的通达程度问题：即通路、通电、通上、下水、通暖、通气、通讯和场地平整问题；
需要根据工程造价方面的有关参数进行修正，通路按公路等级每公里造价进行分摊，通电可根据电力部门的投资进行核算，通上下水可根据市政部门的建设投资进行核算，通暖是在寒冬需进行通暖气进行的投资，通气是指由于人们生活水平的提高，天然气或煤气的建设进入了千家万户，通讯可根据电信部门的建设投资、更新改造等投资进行核算。
地上地下空间权的问题；
地上空间权也就是向土地上方的空间发展利用、采光、安全、通风的因素修正，具体而言即是规划指标的容积率、阳光照射小时、限高和环境因素等的修正。地下空问权主要是指地下空间的利用问题，具体可以开发为地下室、贮藏室、停车场等。国家现在为了鼓励充分利用地下空间，节约城市用地，对地下一层收适当费用，而对地下二层及以下均不再收取土地使用权出让金。
地质环境问题：
在建设用地方面分为一类居住用地、二类居住用地、三类居住用地等，对地基或基础的地质方面建设条件进行修正，一般可采用工程造价方面的计算方法进行修正。
地质环境是建设工程项目建设的基础有周边地理环境状况。看看地基是建立在地质条件好的一类、二类、三类还是其他，对今后的建筑物的安全性、可再次利用、使用寿命都会有决定性影响。当然也可采取较可靠和安全的工程措施也可对待估宗地产生影响，当造价也会相应提高，甚至更大幅度提高。另～ 个方面是地理环境因素，对该地段来说，是周边与该宗地的利用相不相适应的问题。
地理环境风水问题；
凡是与地理有关的，就离不开风水，风水其实不能说就是迷信，它是包含了心理、艺术、美学、生态、景观学等多学科的内容，不要总认为这是不好的东西，在评价风水对该宗地产的影响时，可以从以上学科方面对房地产价值影响程度进行评价修正。
估价方法上的不足与修正
房地产估价的最基本有三种方法：成本法(成本逼近法)、收益法(收益还原法)、比较法(市场比较法)，延伸方法有基准地价系数法、剩余法(假设开发法)、长期趋势法等。其中在这诸多方法中，各种方法都有其适用范围与适用条件，在选择具体评估方法时存在以下不足：
剩余法的缺陷
传统的剩余法修正体系并不完善，剩余法，也称假设开发法，公式：
V=A一(B十C)
式中：V：购置开发场地的价格
A：开发完成后不动产资产价值
B：开发成本
C：开发商的合理利润
或地价=不动产总价一建筑开发费一专业费一不可预见费一利息一租赁费用一税金一开发商合理利润
但并没有进行对预期的商业或住宅售价以及销售情况进行修正，而且有些所谓的客观费用计算上从实际取值上存在不可能性与估计性。
成本逼近法的缺陷
传统的成本逼近法修正体系并不很准确，尽管每宗地按替代原则可是在一定程度上具有相替代性，但是具体到每一宗地时，其修正可能是千差万别，甚至于可是地价变化相当大，尤其是由于在地基或基础的不同，交通、规划方面的不同。
公式应修正如下：
地价=土地取得费+土地开发费+利息+管理费+利润+土地增值收益±个别影响因素修正
以上公式中的个别因素应至少包括，工程建设、交通、通讯、通水等基础设施状况、集聚度程度、预期规划发展等。
周围环境因素影响
由于每宗地所处的环境条件不一样，受到周围环境的影响也是千差万别，如果两者能相互补充功能上的使用，那么其整体价值将会大于各部分价值之和，如果部分功能在使用时对其他部分有负面影响或下面影响小于负面影响，那么整体房地产价值会下降，其下降幅度要按影响的程度而修正调整。
地上建筑工程质量问题
如果地上建筑质量合格，甚至属优良工程，设计功能较完备，经济功能较能较好体现出来，其整个房地产经济效益也能更好发挥出来，那么对地价也会产生较大的促进作用
对于质量，可采用在合格的基础上进行修正，合格以下当然也就不存在修正问题，而拆除重建，按拆迁补偿问题进行处理了。合格以上的，可根据其达到的优良程度进行修正，但幅度相对其他因素修正而言其幅度稍小，因为工程优良程度对房地产价值影响在市场上对房地产价值不是决定性的，只要工程达到了合格，就能一般的满足其使用上的要求了。
对于经济功能，其修正可采取按当前市场上同等功能和效用，对减少的功能进行减价或增价修正。
地区上的差异问题
由于每个地区在人工、材料、技术等方面是实实在在的存在着差异，那在在同样使用功能、同样的建筑结构、同样的工程量的前提下，其实际成本会发生差距，甚至会产生较大的差距，这个也需要在进行评估过程中具体要进行分析，对差异产生的原因及差异的程度、以及如何进行适当修正也是估价需认真进行技术处理的。
综上所述，房地产估价不是一项简单的技术工作，而是融合了很多学科方面的知识与经验，在对原来评估规范的操作流程后，对以上因素对房地产价值进行进一步修正，才能得到更符合房地产的价值结果。
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